ज़मीन बेचने के लिए ज़रूरी दस्तावेज़, एक-एक करके

कौन-सा कागज़ क्या साबित करता है?

जमाबंदी नकल आज का मालिकाना और हिस्सा दिखाती है — स्क्रीनशॉट नहीं, लॉगिन वाली सत्यापित कॉपी लें, वही बैंक और वकील मानते हैं। इंतकाल (mutation) की कड़ी कम-से-कम तीन तबादले पीछे तक पढ़ी जाती है — साफ़ दिखती एंट्री भी कमज़ोर कड़ी पर टिकी हो सकती है। गिरदावरी मौसम-दर-मौसम बताती है कि खेती किसने की — ख़रीफ़ की एंट्री अक्टूबर से, रबी की मार्च से — और जिस विक्रेता का नाम उसमें चलता है, वह मज़बूती से बेचता है।

गाँव का नक्शा (अक्स) खसरा नंबर को ज़मीन के टुकड़े से जोड़ता है; जहाँ हदबंदी पर शक हो, वहाँ निशानदेही की रिपोर्ट फ़ाइल में जुड़ती है। पहचान की परत सजावट नहीं है: रिकॉर्ड और आधार-PAN में नाम की स्पेलिंग अलग होना रजिस्ट्री के दिन की सबसे आम रुकावट है — पहले मिला लें।

फ़ाइल में क्या-क्या हो? (सूची)

1. जमाबंदी की सत्यापित नकल — ताज़ा, महीनों पुरानी नहीं
2. इंतकाल की कड़ी — पिछले तीन-चार तबादलों की एंट्री
3. गिरदावरी — हाल के मौसमों की नकल
4. गाँव के नक्शे का हिस्सा; ज़रूरत पर निशानदेही रिपोर्ट
5. आधार-PAN — रिकॉर्ड से मिलती स्पेलिंग
6. विरासती ज़मीन पर: विरासत का इंतकाल मंज़ूर, सभी हिस्सेदारों की सहमति
7. बाहर बैठे मालिक के लिए: धारा-33 से प्रमाणित मुख़्तारनामा (POA), असली दस्तावेज़ साथ

NRI हिस्सेदार होने पर क्या बदलता है?

कुछ रुकता नहीं, बस पहले से तैयारी चाहिए: विदेश में बना मुख़्तारनामा सही रास्ते (दूतावास/अपॉस्टिल) से प्रमाणित होकर धारा-33 की कसौटी पर खरा हो, PAN बना हो — क्योंकि ख़रीदार को NRI विक्रेता के हिस्से पर अलग (भारी) TDS नियम चलाना होता है। ₹50 लाख से ऊपर के सौदे में रेज़िडेंट विक्रेता पर भी ख़रीदार 1% TDS काटता है — डील-वैल्यू या सर्कल-वैल्यू, जो ऊँची हो उस पर।

कागज़ कितने ताज़ा हों?

हर दस्तावेज़ की अपनी उम्र है: नकल सौदे के लिए ताज़ा निकाली हुई, गिरदावरी आख़िरी पूरे मौसम तक, सर्कल-रेट की पढ़ाई मौजूदा तालिका से (पलवल में इस समय 2025 की तालिका ही लागू वर्ज़न है), और POA दस्तख़त के दिन तक वैध। महीने भर के भीतर की तारीख़ों वाली फ़ाइल दाम पर सफ़ेदी से ज़्यादा असर करती है।